REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA
REGION CAPITAL

Exp.002225

Vista la causa, con informes de las partes.

La ASOCIACIÓN DE VECINOS URBANIZACIÓN LOS ROSALES “ASOROSALES”, inscrita en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 18 de mayo de 1987, bajo el No.40, folio 232, tomo 20, Protocolo Primero; la ASOCIACIÓN DE VECINOS DE LA URBANIZACIÓN VALLE ABAJO “ASOVAB” , inscrita ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 05 de marzo de 1990, bajo el No.16, folio 67, tomo 14, Protocolo Primero, representadas por el abogado en ejercicio de este domicilio, OCTAVIO SISCO RICCIARDI, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.205; la COORDINADORA DE ASOCIACIONES VECINOS DE LA PARROQUIA SAN PEDRO “COORDINADORA SAN PEDRO”, inscrita ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 03 de Diciembre de 1996, bajo el No.33, tomo 36, Protocolo Primero, representada por el Director General abogado OCTAVIO SISCO RICCARDI y la FEDERACIÓN DE ASOCIACIONES DE COMUNIDADES URBANAS “FACUR”, inscrita ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No.35, folio 188,tomo 12, Protocolo Primero el 12 de agosto de 1976, representada por su apoderado abogado OCTAVIO SISCO RICCARDI ejercieron recurso contencioso administrativo de anulación contra el acto administrativo No. 02572 de fecha 26 de julio de 1997, emanado de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Federal.

Por eL Municipio el Municipio Libertador actuó la abogada LISETT CAROLINA PERDOMO G. inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 32.989.



ALEGATOS DE LOS RECURRENTES

Que “Mediante comprobante de recepción No. 00747 de fecha 11 de abril 1997 fue recibida por la Dirección de Control Urbano, solicitud de proyecto para Vivienda Multifamiliar Residencia Geriátrica por PROMOTORA HACIENDA HUMBOLDT, a construirse sobre parcela con área y frente acusados de 15.680,53 m2 y 96 mts, respectivamente, ubicada en la urbanización Los Rosales, avenida Zuloaga, Sector Valle Abajo, parroquia Santa Rosalía.

Continúo relatando las actuaciones que cumplieron tales como la solicitud de revisión y la interposición del recurso jerárquico, y luego hacen una exposición sobre la legitimación para ejercer el recurso.

Que la Consulta No. 04175 informa que el inmueble objeto de la consulta está comprendido por una doble zonificación, considerándose R-5 y ADR, según el Plano Regulador que acompaña la Ordenanza sobre Zonificación.

Que el acto administrativo le señala a la propietaria que está permitida la construcción de un edificio con 109 unidades de vivienda, 171 dormitorios y 169 puestos de estacionamiento “¿Como se autoriza la construcción de un edificio residencial en una zona ADR? ¿Por qué se habla de unidades de viviendas y dormitorios, cuando debería hablar de camas, pues se trata de una residencia geriátrica?”

Que la Dirección de Control Urbano señala que se considera a los efectos de la densidad de población lo indicado en el artículo 232, aparte b) de la Ordenanza de Zonificación, es decir 40 m2 de construcción de área bruta por dormitorio, lo cual según los accionantes “(…) esa norma no puede autorizar un numero igual o mayor de habitantes que los permitidos en la Zona R6, por cuanto es un aumento proporcional, a medida que la nomenclatura aumenta, aumenta la densidad, características de construcción, etc.”, y señala que “Conforma al Art.113 LOOU este acto es nulo de pleno derecho puesto que mediante un acto administrativo de efectos particulares se le asigna singularmente un uso residencial R5 a una zona que por Ordenanza es ADR”.

Que la propietaria de los lotes de terreno, Promotora Hacienda Humboldt, C.A., convino en establecer una servidumbre permanente y continua de paso de peatones y vehículos de motor a lo largo del lindero oeste con frente a la Avenida Zuloaga., y que len a propiedad urbana existen limitaciones legales en interés privado las cuales están representadas por las normas urbanísticas referente a las vías en las urbanizaciones.

Que la afectación vial que realiza de manera unilateral la propietaria de los lotes de terreno no cuenta con la aprobación de la Cámara Municipal, para incorporar un nueva vía entre las Urbanizaciones Los Rosales y Valle Abajo, y de acuerdo con el artículo 98 de la Ordenanza de Urbanismo, los trazados obligatorios y facultativos una vez aprobados, solo podrán ser modificados por el Concejo Municipal, razón por la cual el acto es nulo.

Que la servidumbre de paso, denominada prolongación calle Orinoco, está viciada de nulidad manifiesta por parte de la Dirección de Control urbanístico, conforme lo dispone el artículo 14, numeral 4 de la Ordenanza de Procedimientos Administrativos en concordancia con los artículos 36, ordinal 6 de la Ley orgánica de Régimen Municipal y 98 de la Ordenanza de Urbanismo.

ALEGATOS DE LA REPRESENTACION DEL MUNICIPIO.

Que los términos en que alegan los recurrente el cambio aislado o singularmente propuesto para la zona ADR, “son imprecisos e incorrectos, ya que en el acto recurrido en ningún momento se está cambiando o modificando la zonificación urbana, simplemente se está declarando que la zonificación asignada a dicha parcela corresponde al uso de doble zonificación siendo respectivamente R5: Vivienda unifamiliar Bifamiliar y Multifamiliar y ADR: Asistencial, Deportiva, Religiosa, según el Plano Regulador que acompaña a la Ordenanza Modificatoria sobre Zonificación del Municipio Libertador (…) pero ello no significa que se está autorizando o permisando la construcción de obra, ya que en estos casos debe cumplirse con lo dispuesto en el artículo 84 de la Ordenanza Urbanística”

Que en cuanto a las consultas preliminares el artículo 81 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística prevé que toda persona interesada en construir una edificación o urbanización, podrá hacer una consulta preliminar, en la cual debe solicitar las Variables Urbanas Fundamentales: Consulta que no es obligatoria, por lo que los propietarios pueden elaborar los proyectos, formularla y requerir la constancia de que los mismos se ajustan a las a las variables urbanas fundamentales. Ahora si se formula la consulta, el organismo está obligado a responderla, configurándose un acto administrativo declarativo del derecho de uso urbanístico de la propiedad, el cual puede ser recurrido conforme el artículo 83 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y una vez firme no puede ser revocado por la misma autoridad que lo dictó.

Que existe un Plan Vial aprobado y sancionado por la Cámara Municipal, como lo es la ” Afectación Vial para la Futura Prolongación de la Calle Orinoco”, por lo tanto mal podría la Dirección de Control Urbano consultar con la Cámara las condiciones de desarrollo de un trazado vial, que no nuevo ni diferente al aprobado originalmente.

Que en fecha 11 de abril de 1997 el profesional proyectista de la obra presentó la solicitud No. 0747, mediante la cual expresó su intención de comenzar la obra de conformidad con el artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación urbanística, y en fecha 30 de abril de 1997 la citada Dirección le informó que el proyecto presentado no cumple con lo requisitos de ley por lo motivos que especificó y paralizó la obra.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:

El presente caso versa sobre el control que solicitan las accionantes, del presunto acto negativo desestimatorio, silencio negativo que se genera por la ausencia de respuesta la recurso jerárquico interpuesto contra una resolución distinguida con el No. 02572 de fecha 26 de junio de 1997 emanada de la Dirección de Control Urbano, que a su vez había declarado sin lugar una petición de nulidad interpuesta por las recurrentes, en contra del acto administrativo signado con el No.04175 de fecha 22 de octubre de 1996 dictado por esa misma Dirección, que se generó con ocasión a una consulta preliminar de un proyecto para Vivienda Multifamiliar- Residencia Geriátrica a ser construida por la empresa PROMOTORA HACIENDA HUMBOLDT, C.A., SOBRE UN PARCELA UBICADA EN LA urbanización Los Rosales, Avenida Zuloaga, Sector Valle Abajo, Parroquia Santa Rosalía, y que fue respondida aparentemente mediante acto signado con el No. 04175 de fecha 22 de octubre de 1996.

La consulta en cuestión recayó sobre el proyecto No. 1.147 del 09 de octubre de 1996 para la construcción de vivienda multifamiliar residencia geriátrica.

Sobre el cambio aislado o singularmente propuesto, se señala que en el escrito las recurrentes afirman que el acto administrativo contenido en el oficio N. 04275 del 22 de octubre de 1996, que es el acto que responde a la consulta preliminar, es nulo porque el mismo implica un cambio aislado propuesto para la zona ADR.

En la consulta en cuestión, la Dirección de Control Urbano le señala a los proyectistas PROMOTORA HACIENDA HUMBOLDT, C.A., que de conformidad con le Plano Regulador que acompaña la Ordenanza de Zonificación del Municipio Libertador, publicada en la Gaceta Municipal No. 851-A de fecha 03 de agosto de 1989, a la parcela le correspondía el uso doble de zonificación, por que tenía asignada respectivamente la R5, referente a vivienda Unifamiliar, Bifamiliar y Multifamiliar y la ADR, referente a edificaciones de carácter Asistencial, Deportivo y Religioso. En ningún momento en una consulta preliminar se autoriza o se permisa la construcción de obra.

Hay que tener presente que esa parcela tenia como antecedente un Oficio que había otorgado en su oportunidad la Oficina Local de Planeamiento Urbano bajo el No. 706-93 de fecha 7 de septiembre de 1993, en el cual la parcela para efectos urbanísticos se divide en dos áreas, a saber:
1.- Área 1: (Zonificación R5, con 9.980 m2)
2.- Área 2: (Zonificación ADR, con 5.700 m2)

Ahora, para la construcción efectiva del proyecto en cuestión, en la consulta se le manifiesta al administrado que en el Área 1 el proyecto debe ceñirse por lo contemplado en el Capitulo 6, artículo 53 de la mencionada Ordenanza de Zonificación, y en le Área 2, le informan que debe ser desarrollada de formas tal que la misma armonice con la zonificación del resto del terreno en cuanto a la altura, porcentaje de construcción y retiros, a los fines de dar cumplimiento con el artículo 205 de esa Ordenanza.

También le participan que como la zonificación R5 no establece densidad poblacional, entonces para los efectos de ese cálculo tomaron en cuanta lo dispuesto en el aparte b del artículo 232 de esa ordenanza, aplicándosele en consecuencia las mismas características para el caso del uso Residencial Geriátrico de la Zonificación ADR.

En la consulta igualmente la Dirección de Gestión Urbana le informa al proyectista que los usos en la planta baja deberán ser; área de comedor, área de cocina, área de gimnasio y fisioterapia, área de faena lavado, área de televisión y video, salón de múltiples usos.

Ahora bien, no debe olvidarse que la consulta preliminar es un simple trámite que se realiza para obtener información acerca de las variables urbanas de un determinado inmueble.

Respecto a este punto, lo que objeta la recurrente no es en realidad la respuesta a la consulta, sin que está manifestando su inconformidad con las variables urbanas fundamentales, que según el Plano Regulador anexo a la Ordenanza de Zonificación, y el Oficio emanado de la Oficina Local de Planeamiento Urbano, le fueron asignadas a esa parcela, y que la Dirección de Gestión Urbana, a través de la respuesta a la Consulta informa al proyectista solicitante.

De manera que lo procedente en el caso era la impugnación de la propia Ordenanza o del Oficio de la Oficina de Planeamiento urbano, por que en el caso de las consultas preliminares la actividad de la gerencia urbanística de las autoridades locales, se subsume básicamente a una actividad casi absolutamente reglada, que consiste en ubicar la parcela dentro del Plano Regulador, determinar dentro de cual poligonal definidora de zonificación se encuentra ubicada dentro de ese Plano, para así, una vez conocida la zonificación correspondiente, debe subsumirla dentro de los supuestos normativos correspondientes en la respectiva Ordenanza de Zonificación.

No puede obviarse que la actividad urbanística es compleja, es dinámica y la misma requiere de todo un proceso en donde actúan y se interrelacionan el estado con los particulares, que al final desemboca en la urbanización de locaciones que reguladas por la autoridad municipal va a permitir la edificación en la parcelas que resulten de ese urbanismo.

Tampoco puede olvidarse que las actividades económicas en una localidad determinada da lugar a la generación de una demanda para la localización de actividades urbanas que se traduce – una vez distribuido el incremento de población y empleo en el stock de inmuebles previamente existentes- en la necesidad de habilitar tierras para satisfacer dichas demandas de localización espacial.

En este sentido se entiende por habilitación urbanística de tierras el proceso mediante el cual los terrenos rústicos, situados dentro o circundantes a una ciudad, son incorporados mediante mecanismos de urbanización a su trama física y de servicios.

La habilitación de tierras es un proceso continuo y complejo que responde a variables de distinta índole (económicas, demográficas, sociales, geográficas, históricas, políticas, entre otras) y se enmarca dentro del fenómeno general del crecimiento y consolidación de las áreas urbanas.

Se puede identificar, como actores claves en esta etapa primigenia del proceso, a los potenciales consumidores del espacio urbanizado, quienes buscan nuevas localizaciones, y al estado, como ente que debe obtener y difundir información acerca de la dinámica del crecimiento en las distintas localidades.

En esta etapa inicial es particularmente importante el rol del Estado como ente dinamizador del desarrollo urbano. En efecto, para que la demanda de suelo urbanizado pueda satisfacer apropiadamente, es necesaria la pre- existencia en la ciudad de unas consideraciones urbanísticas de recepción que, como mínimo, se puedan referir a:
1.- Existencia de terrenos vacantes con condiciones ambientales aptas para la urbanización (terrenos firmes, sin riesgos naturales o artificiales para su ocupación y fuera de áreas con restricciones derivadas de acciones dirigidas a proteger recursos naturales).
2.- Existencia de regulaciones urbanísticas que establezcan las condiciones de incorporación de estos terrenos (variables urbanas) a la ciudad, y que señalen las zonas susceptibles de ser objeto de procesos de renovación urbana.
3.- Existencia de macro- infraestructuras de servicios públicos desde las cuales se abastezcan o incorporen los micro-infraestructuras de las nuevas notificaciones.
4.- Claridad respecto a la propiedad de los terrenos (seguridad jurídica de la propiedad).
5.- Voluntad política y pro actividad de la administración urbanística competente.
Si alguna de estas condiciones previas no es cubierta, la habilitación de tierras tropezará con dificultades que perjudicarán la calidad de los espacios a incorporar en el futuro.

Entonces, dadas todas estas condiciones, y una vez que existe interés de parte del promotor en una localidad determinada, el estudio de la oferta de suelo urbano comprende la búsqueda de información respecto a los sitios disponibles para realizar nuevos desarrollos, referentes, a:
1.- Condiciones medioambientales.
2.- Variables urbanas de los sitios (usos del suelo, densidades y equipamientos previstos.
3.- Disponibilidad de viabilidad de acceso y servicios básicos (macro infraestructura)
4.- Opinión de las autoridades urbanísticas locales respecto a la urbanización de cada sitio.

En el presente caso el acto administrativo emanado de la Dirección de Control Urbano no hace un cambio aislado o singularmente propuesto para la zona ADR, como lo afirma la parte recurrente, y si éste no está de acuerdo por alguna razón de ilegalidad o inconstitucionalidad por la conformación conjunta a una parcela de la doble zonificación residencial con la ADR, es contra el Plan Regulador de la ordenanza que debe impugnar, por que castigar a los actos administrativos de las autoridades urbanísticas por decir lo que dice la Ordenanza, sería subvertir el orden público, y anular normas generales a través de actos particulares. Muy distinto sería si la autoridad administrativa se aparta de su competencia y en la consulta se le asigna variables urbanas a una determinada parcela, en una forma distinta a la establecida en la Ordenanza, en ese caso ese acto administrativo si estaría viciado fue nulidad.

En cuanto a las violaciones de otras Variables Urbanas Fundamentales, alegan las recurrentes que como la parcela en cuestión tiene más hectáreas, requiere de la elaboración de un proyecto de movimiento de tierra por separado, y señala como base jurídica un Decreto No. 2.212, sin especificar ni fecha ni de que órgano emana, si es de la Alcaldía de ese Municipio o de la Presidencia de la República.

Sin embargo, si supiéramos la veracidad de las normas citadas por las accionantes como pertenecientes a ese Decreto y lo tomáramos como acto jurídico válido y vigente, es obvio que su cumplimiento forma parte de las variables urbanas fundamentales, y ha debido estar incluido dentro del acto administrativo emanado de la Dirección de Control Urbano. Pero, no se puede hacer mención de una normativa interminable o indeterminada, por que ello haría imposible verificar la veracidad de lo afirmado por las recurrentes.

En conclusión, las Ordenanzas de Zonificación son actos normativos que se estructuran en forma compleja. Por un lado tenemos la parte normativa que es aquella que establece las capacidades de desarrollo de las parcelas en se divide una urbanización o varias urbanizaciones, y el Plano Regulador que es la división de la urbanización o urbanizaciones en zonas definidas por unas poligonales, dentro de las cuales se encuentra cada una de las parcelas. Si una determinada parcela se encuentra dentro de una poligonal que define la zona en dos tipos de zonificaciones, es de entenderse que el planificador urbanístico, el Municipio considera necesario hacer este tipo de combinaciones para generar una morfología urbana determinada para esa zona.

En el presente caso el planificador consideró que esa zona debía tener unas características de desarrollo distintas y diferenciadas al del resto de las parcelas de esa urbanización de Valle Abajo, y por eso previo la simbiosis entre el uso residencia R5 y el ADR, para esa determinada zona, y la respuesta a la consulta preliminar, es simplemente eso, un acto reglado a través del cual la Dirección de Gestión Urbana, en este caso, le dice al promotor urbanístico , al proyectista, a quien alega la consulta, cual es la capacidad de desarrollo de la parcela, cuales son las características que debe respectar la edificación. Si la autoridad se sale de esto, ya no estaría haciendo una actividad reglada, sino estaría en forma discrecional asignando variables, indistintamente a lo diga la Ordenanza, y ello viciaría el acto de nulidad. Pero, los recurrentes no plantean nada de esto, sino por el contrario, no se explica como se autoriza un edificio residencial en zona ADR, para lo cual la autoridad urbanística no puede tener respuesta, puesto que no fue quien planificó o diseño o aprobó la ordenanza con un plano regulador. Tampoco puede contestar el por qué se habla de unidades de vivienda y dormitorios, cuando se debería hablar de camas, a los fines del cálculo de la densidad poblacional, y esta interrogante tampoco puede ser contestada por la funcionaria urbanística, por se repite, ésta solo puede limitarse a decir lo que dice la ordenanza, pero en todo caso la autoridad estaría imposibilitada de hacer un control en base al número de camas, porque la constancia de finalización de obra se entrega una vez culminada la edificación, y no le es dable a la autoridad urbanística controlar qué tipo de mobiliario será el que equipe a la edificación.

DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso interpuesto por la ASOCIACIÓN DE VECINOS URBANIZACIÓN LOS ROSALES “ASOROSALES”; la ASOCIACIÓN DE VECINOS DE LA URBANIZACIÓN VALLE ABAJO “ASOVAB , representadas por el abogado OCTAVIO SISCO RICCIARDI la COORDINADORA DE ASOCIACIONES VECINOS DE LA PARROQUIA SAN PEDRO, representada por el Director General abogado OCTAVIO SISCO RICCIARDI y la FEDERACIÓN DE ASOCIACIONES DE COMUNIDADES URBANAS “FACUR”, representada a por su apoderado abogado OCTAVIO SISCO RICCARDI contra el acto administrativo No. 02572 de fecha 26 de julio de 1997, emanado de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Federal.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil siete (2007). Años 197° y 148°.
LA JUEZA PROVISORIA, LA SECRETARIA,

CARMEN AVENDAÑO GUERRERO YANIRA VELAZQUEZ

En el mismo día, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

YANIRA VELAZQUEZ

Exp. 002225
CAG